カテゴリ：賃貸審査の突破術 / 投稿日付：2022/05/31 12:57
【入居審査に落ちた方必見】今後自己破産や債務整理をする予定の方や、既に自己破産や債務整理をした方の賃貸審査の通し方
(この記事は約4分で読めます)
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目次
1. 自己破産や債務整理をしても賃貸審査は通る
2. 賃貸審査の仕組み
2.1 管理会社と大家さんの審査
2.2 保証会社の審査
2.3 クレジット系以外の保証会社の種類
3. 審査を突破するための3つの対策
3.1 大手管理会社の物件は避ける
3.2 自己破産・債務整理していることを申告しない
3.3 大家さんが不動産管理会社かつ保証会社の物件を借りる
4. 賃貸審査の履歴は管理されている
5. まとめ
自己破産や債務整理をしても賃貸審査は通る
いえ、自己破産や債務整理をしても賃貸審査は通ります。
なぜなら自己破産や債務整理をした方は、法律で賃貸物件を借りることができないと定められていないからです。
では、どのように賃貸審査を通したらいいのでしょうか。
今回のブログでは、「賃貸審査の仕組み」と「賃貸審査を突破するための3つの対策」を解説します。
賃貸審査の仕組み
賃貸審査を突破するには賃貸審査の仕組みを把握しておく必要があります。
賃貸審査では、「保証会社の審査」「管理会社・大家さんの審査」この2つの関門を突破する必要があります。
審査の流れとしては、保証会社→管理会社と大家さんの審査で進んでいきます。
そして両者で審査承認となれば、晴れて契約(入居)の流れになります。
次は、その2つの関門について詳しく説明します。
✓管理会社と大家さんの審査
まず１つ目は、「管理会社と大家さんの審査」です。
この審査はそこまで問題ではないです。
なぜかというと、管理会社と大家さんは自己破産の情報や債務整理中の情報を知らないからです。
国家の公告文書である「官報」を調べると誰でも簡単にその情報を開示できますが、面倒なのでしないところがほとんどです。
管理会社や大家さんは、基本的に保証会社の審査が承認されていればいいというところが比較的多いです。
✓保証会社の審査
２つ目は「保証会社の審査」です。
保証会社には3つの種類があり、①信販系保証会社、②信用系保証会社、➂独立系保証会社に分類されます。
簡単に話すと、審査の難易度は①が最もハードルが高く、➂は最もハードルが低くなります。
自己破産や債務整理をしている方は、クレジットカード会社が提携している保証会社は審査が通らない可能性が非常に高いです。
クレジットカード会社が提携している保証会社は、一般的に「信販系保証会社」と呼びます。
クレジットカード会社は個人の信用情報(CIC)を開示することができます。
「信用情報」とは、クレジットの利用情報・各種ローン・消費者金融などの支払い情報のことで、クレジット会社が顧客を信用できるかの判断材料になります。
個人の信用情報を管理している機関は、主に下記3つです。
・CIC (株式会社シー・アイ・シー)：クレジットカードや携帯本体割賦などの情報
・JICC(日本信用情報機構)：消費者金融やカードローンの情報など
・JBA(全国銀行個人信用情報センター)：銀行ローンの情報
自己破産や債務整理に関する事故履歴は、3機関に契約日や完済日から約5年間情報が残ります。
その情報が残っている間は、審査が非常に通りにくくなります。
管理会社が大手有名不動産業者の場合、信販系保証会社のみで審査されることが多いです。
自己破産や債務整理中の方は、クレジットカード会社と提携していない保証会社であれば審査が通る可能性が高いです。
次はクレジットカード会社と提携していない保証会社を説明します。
✓クレジット系以外の保証会社の種類
「信用系保証会社」は賃貸保証情報を共有するグループに加盟している保証会社のことで、全国に60社ほどあります。
信用系保証会社は大きく2つに分かれており、LICC(全国賃貸保証協会)とCGO(全国保証機構：旧LGO)というグループで構成されています。
そのグループでは申込情報の管理や共有をしているため、そのグループ内の1つの保証会社でトラブルや家賃滞納をすると要注意人物(ブラックリスト)として登録されます。
また、都内の賃貸審査で信用系保証会社を利用する物件は全体の7割を占めています。
そのため、1社でもブラックリストに載ると都内の物件のほとんどの審査が通らなくなってしまいます。
代表的な保証会社については下記リンクよりご参照ください。
続いて独立系保証会社について説明します。
「独立系保証会社」は最も数が多く、全国に100社以上あるといわれています。
他社とは情報共有をしておらず、独自の審査を行うため最も審査が緩いです。
自己破産や債務整理中の方は、信用系保証会社や独立系保証会社で審査承認となる方がほとんどです。
弊社でも独自で独立系保証会社を運営しており、審査通過率も92%以上です。
弊社が管理している物件であれば、その保証会社が利用できるので入居審査はほぼ通ります！
審査を突破するための３つの対策
入居審査を突破するために行うべき対策は３つあります。
１つ目は「大手管理会社の物件は避ける」、2つ目は「自己破産していることを申告しない」、3つ目は「大家さんが不動産管理会社かつ保証会社の物件を借りる」です。
ここでは３つの対策について具体的に説明します。
✓大手管理会社の物件は避ける
不動産管理会社の大手であるM井不動産やS友不動産などが管理している物件は、基本的に信販系保証会社で審査をします。
そのため、いくら大企業に勤めていて収入が安定している方でも、信販系保証会社だと自己破産や債務整理中の方は入居審査が通らないです。
不動産売買をメインビジネスとしている大手不動産会社であれば、信販系保証会社以外を利用している場合があります。
会社の名前は伏せますが、「大手不動産会社名+販売」や「大手不動産会社名+地所」などが挙げられます。
しかし、スーモやホームズ等に掲載されているサイトには保証会社名や管理会社名が載っていないため一般の方が自力で探すのはかなり難しいです。
どうしても大手管理物件を借りたい場合は、代理契約をすれば審査が通る可能性は十分あります。
ただし、ご自身が家賃を滞納して代理契約の名義人に請求がいくとトラブルになりかねないので、家賃の支払いに自信がない方にはお勧めしません。
✓自己破産・債務整理していることを申告しない
申込してから通常1-3日以内に保証会社や管理会社から本人確認の電話が入ります。
その電話では、自ら自己破産・債務整理したと申告する必要はないです。
審査に不安で自ら「自己破産してますが、家賃の滞納はしないのでお願いします。」と正直に話す方が稀にいます。
その発言をした時点で審査は否認となるので、注意が必要です。
審査時の電話では、聞かれたことだけに対して回答し、自爆しないように発言には気をつけましょう。
✓大家さんが不動産管理会社かつ保証会社の物件を借りる
大家さんが管理会社かつ保証会社の物件とは、大家さんが法人かつ自ら物件を管理し、保証会社も兼業していることを指します。
３者が１つのセットになっていれば審査はスムーズでほぼ承認されます。
物件の母体数はかなり少ないので、希望のエリアで見つかればラッキーです。
弊社で管理し自社の保証会社が利用できる審査が緩い物件をまとめて掲載しているので下記よりご覧下さい。
また、ホームページ上に出ていない物件も多数用意があるので、お気軽にお問い合わせください。
審査の履歴は管理されている
いい物件があったからといって、むやみに賃貸審査を行ってはいけません。
なぜかというと、賃貸審査の履歴は管理されているからです。
一度審査に落ちてしまうと、審査機関のプロである保証会社のブラックリストとして履歴が残ります。
前述したように、保証会社によっては顧客情報を共有するグループになっているところもあるので、審査に落ちると連鎖的に他の保証会社に情報が拡散されてしまいます。
また、一度審査に落ちてしまうと今後7割くらいの賃貸物件の審査に通らなくなってしまいます。
さらに二度審査に落ちると審査の通らない範囲はさらに広がっていきます。
自分の気に入った物件に住みたい！という方は選択肢が狭まらないように、申し込みをいれる前に賃貸審査突破専門の不動産業者に相談してみましょう。
まとめ
自己破産や債務整理をした方でも賃貸審査は通ります。
入居審査では、管理会社や大家さんの審査ではなく保証会社の審査が重要です。
また、審査を突破するためには審査に強い不動産会社とパートナーになるのが近道です。
弊社エース不動産では、自己破産や債務整理をした方で審査を突破し希望の物件で成約した実績があります。
物件によって審査の通し方が異なるので、どんな些細な事でもお気軽にご相談ください。
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